Stavba domu: Kolik vás bude opravdu stát? Kde ušetřit při stavbě domu?

Jak ušetřit na nákladech při stavbě domu přemýšlí většina stavebníků. Na kolik stavba domu přijde? Kde ušetřit při stavbě domu? Píše se o tom ve všech specializovaných magazínech, v ebookách, na různých webech.

Jak to doopravdy je? Rozhodla jsem se podělit se se svými postřehy a zkušenostmi se stavbou rodinného domu, a navíc cítím potřebu vnést do oblasti oceňování staveb rodinných domů světlo i odborný pohled.

Na kolik stavba domu přijde?

Statistiky a přehledy cen stavebních prací se objevují v různých periodikách, médiích. Cena 5.500 Kč/m3 obestavěného prostoru RD bez DPH, jak je uvedeno ve většině článků na toto téma, se používá léta. Důležité je si uvědomit, že to je průměrná cena průměrných staveb.

Každý rok probíhá aktualizace průměrných cen různých typů staveb podle typu hlavních konstrukcí (zděné, montované, betonové monolitické) a lze je zjistit na webu stavebních standardů. Technicko-hospodářské ukazatele, jak se jim odborně říká, a to považuji za zásadní, neobsahují vedlejší rozpočtové náklady. , kterými jsou např. náklady na zařízení staveniště, kompletace, průzkumné a projektové práce, proto je třeba je přičíst k cenám zde získaným, a dále je potřeba počítat s odchylkou skutečných nákladů na stavbu až o 25 %. Toto je to ve stavebních standardech výslovně uvedeno. Zkušenosti ukazují, že průměrné ceny se pohybují spíše kolem 6.500 Kč za metr kubický obestavěného prostoru bez DPH.

A teď pár slíbených osobních postřehů.

Pozemek a jeho vliv na cenu stavby

Domy postavené ve svahu nabízí úchvatné výhledy do krajiny. Pokud je to TO, co vás nadchlo a koupili jste parcelu s nádherným výhledem na město a okolní kopce a lesy, pak vám gratuluji. Místo uměleckých předmětů budete mít pořád před očima živý obraz.  Bude to nejspíš vykoupeno vyššími náklady na stavbu domu.

Projekt

Budete potřebovat projekt na míru, který se stavbou ve svahu od počátku počítá. Otevřeně, najděte si architekta, který něco ve svahu (nad silnicí a pod silnicí) již postavil a jeho dílo architektonicky s vámi souzní. Na střechu se nekoukejte, tu šikovný architekt bude umět přizpůsobit místnímu regulačnímu plánu i vašim požadavkům, preferencím.

Studii (prvotní architektonický návrh) a projekt pro ohlášení nebo stavební povolení  s umístěním stavby na pozemku pořídíte od 50 tisíc. Jsou i architekti, kteří vám budou nabízet projekt za 350 tisíc, s tím, že zahrnuje kromě projektu pro stavební povolení i projekt pro provedení stavby, tj detailní projekt pro všechny řemesla. To je samozřejmě taky cesta. Pokud se rozhodnete pro stavbu domu na klíč, t.j. vyberete si jednu stavební firmu, která vám postaví dům včetně kompletací, revizí, zkoušek, firma vám jej předá zkolaudovaný, uklizený, s dokumentací o skutečném provedení stavby a s návodem na užívání.  Co když ale během stavby zjistíte, že byste chtěli trochu jinde sprchu, trochu jinde WC? Nebo zjistíte, že v projektu je chyba, kterou budete muset operativně řešit se stavební firmou?

Pokud chcete ušetřit na stavbě domu, bude vaše cesta spíše přes vlastní koordinaci řemesel. Instalatéři, elektrikáři, topenáři….. to jsou profese, které neradi pracují podle projektů. Zkušení řemeslníci dělají svoji práci podle sebe, svých zkušeností. Na vás bude zakreslit si, kde chcete jaké zásuvky a vypínače, kde podlahové topení a kde jaký radiátor. Pozor, projektant musí spočítat tepelné ztráty budovy a navrhnout vytápění, velikost radiátorů, výkon kotle, musí to být součástí projektu pro stavební povolení a je to i dobrý podklad pro realizaci. Obdobně to rovněž platí pro elektro a plyno instalace, svislou, ležatou kanalizaci, dešťovou kanalizaci, rozvod vody…

Co určitě žádejte od projektanta, to jsou detaily stavebních prvků v pohledech i řezech – napojení překladů, věnce, parapety, oplechování, prahy vstupu i vjezdu do garáže, prahy vstupu na balkon, terasu, střešní plášť a napojení na obvodové konstrukce, izolace, napojení oken, parapetu a fasády, detail napojení komínů na vodorovné konstrukce, fasáda, zateplení komplet, odvodnění základů, schodiště, detaily všech míst, kde se napojují různé materiály…

Co vás bude pěkný výhled stát navíc?

Jistá forma podsklepení bude nejspíš nutná, ale i žádoucí, budete chtít stavbu do svahu zasadit. Proto počítejte s vyššími výdaji zejména na:

  • Geologický průzkum – nechte provést před samotným projektováním, geolog změří radon a navíc provede pár sond do hloubky terénu, zjistí stav a druh podloží a navrhne typ zakládání stavby. A při provádění výkopů základů přijede základovou spáru zkontrolovat.
  • Zemní práce – s větším výkopem se pojí větší výkopek, který potřebujete během stavby umístit na pozemku. Rozhodně vykopanou zeminu nikam neodvážejte, bude se vám hodit na zásypy a částečné dorovnání terénu pro terasu, příjezd na pozemek, modelaci zahrady. Počítejte s větším objemem výkopů i zásypů až o 30 %, což bude stát více než u běžné nepodsklepené stavby na rovince. Počítejte i s tím, že bagrista může během výkopu základů narazit na skálu, a vás to bude stát několik tisícovek víc.
  • Izolace – větší plocha svislých konstrukcí bude muset být dobře odizolována od radonu, zemní vlhkosti i tlakové vodě. Doporučuji nepoužívat nejlevnější asfaltové pasy a hlídat kvalitu spojů i dodržení správné technologie stavební firmou. Místo obyčejného polystyrenu je nezbytné použít XPS polystyren, který je dražší, ale odolává vodě i zemním tlakům.
  • Splašková kanalizace – může se stát, že kanalizační přípojka a silniční řád bude výš než potřebujete, a to bude vyžadovat přečerpávací jednotku (cena včetně zemních prací od 60 tisíc)
  • Svislé konstrukce – podsklepení vyžaduje železobetonovou konstrukci, monolitická je dražší než z betonových tvarovek opatřených ocelovou výztuhou a vyplněných kvalitnějším betonem. Navrhnout tento typ konstrukce patří do rukou statika a rovněž vyžaduje důslednou kontrolu dodržení použití materiálu a technologických postupů (vázání výztuh, průměr drátů, třída betonu, doba zrání betonu).
  • Odborný stavební dozor – bez toho se opravdu neobejdete, a to ani v případě, že si stavbu objednáte u stavební firmy, která musí na stavbě mít stavbyvedoucího jako odpovědnou osobu. Základy jsou základy, a vy přece chcete stavět na pevných základech.

Ve srovnání se stavbou na rovině se stavba do 150 m2 zastavěné plochy ve svahu prodraží o cca 300-500 tisíc korun.

 mene-oken-pro-levnejsi-stavbu-ilustracni-foto

Z čeho stavět

Zda stavět dřevostavbu nebo zděný dům je věc názoru. Osobně jsem pro zděnou stavbu. Dřevo mám ráda v interiéru a rovněž lahodí mému oku pohled na dřevěný obklad fasády.

Klasické cihelné tvárnice jsou nabízené v různých tloušťkách s různým tepelným odporem. Technické informace uvedené v  katalozích výrobců platí za jistých předpokladů. V reálných situacích je výsledek závislý zejména na kvalitě provedených prací.

Ze zkušenosti s cihelnými bloky tloušťky 50 cm, které by se teoreticky nemusely zateplovat a stačila by vrstva tepelněizolační omítky, vám je osobně nedoporučuji. Zrovna tento materiál, aby dosahoval deklarovaných tepelně izolačních hodnot, je výrazně děrovaný a to z něj dělá velice křehký materiál. Navíc vyžaduje velice přesné a precizní zdění, dělení cihel je téměř nemožné. Lepší je rovnou počítat s dodatečným zateplením a použít cihlu tl. 30 cm nebo bíle zdící bloky KM Beta, nebo volit jiný systém zdění s integrovanou tepelnou izolací.

Ytong a další pórobetonové tvárnice jsou nasákavé, nedoporučuji používat na stavbu 1.NP, ale v podkroví nebo 2.NP se uplatní dobře, navíc se dobře dělí. Je potřeba počítat s tím, že pórobeton dlouho vysychá a deklarovaných tepelně-izolačních vlastností dosahuje v suchém stavu. To obecně platí u všech zdících materiálů.

Vyplatí se kalkulovat se skladebními rozměry a systémovými zdícími materiály již během projektování. Stačí provést jednoduchou kontrolu rozměrů navržené stavby co do šířky, délky, výšky podlaží, výšky a šířky otvorů pro okna, dveře a podobně, aby odpovídaly násobkům zmíněných skladebních rozměrů. Vyhnete se tak potřebě dělení tvárnic a rovněž to umožní použít systémové prvky např. půl tvarovky, tvarovky pro ostění oken, zdění je rychlejší a čisté bez dobetonávek, které představují slabé místo a riziko tepelného mostu.

 

Na čem lze ušetřit

Okna a dveře

  • Prosklené svislé plochy jsou dražší než zděné. Snažte se orientovat okna směrem k jihu, JV, JZ, kde jsou v přechodném i zimním období tepelné zisky za slunečných dní. Velikost oken by měla být dostatečně velká pro prosvětlení místnosti.
  • Plastová okna jsou levnější než dřevěná nebo hliníková, a to výrazně. Rozsah úspor závisí na počtu a velikosti oken, na kování. Otevírací dveře na balkon či terasu jsou levnější než posuvné. Fixní okna jsou levnější než otevírací, ale počítejte i s komfortem. I v patře budete chtít jednou okno umýt. Trojskla jsou dražší než dvojskla. U dřevěných oken je cena závislá na typu dřeviny. Nejlevněji vyjdou smrková z napojovaného dřeva. Esteticky jsou přijatelná pouze u tmavší povrchové úpravy. Smrková okna jsou měkká a mohou utrpět poškození již při prvním krupobití.
  • Rohová prosklení vyžadují ocelový sloupek v interiéru nebo železobetonový překlad nad oknem s dlouhým vyložením (např. svařené ocelové nosníky), a to opravdu celou “krásu” prodraží a prodlouží dobu výstavby. Okenní profily jsou v rozích zesílené a představují slabé místo a riziko pro tepelné mosty. Levnější alternativou je roh vyzdít, přičemž výhled z interiéru bude téměř stejný. Z exteriéru lze roh upravit omítkou nebo obkladem v odstínu okenního rámu a výsledný dojem bude podobně dobrý.

Fasáda

  • Místo provětrávané fasády a dřevěného obkladu fasády volte kontaktní zateplovací systém a klasickou omítku odolnou plísním a se schopností samočištění.
  • Chcete li ušetřit, pak místo minerální vlny (vaty) zateplete zdi polystyrénem EPS 70. Nešetřete ale na stěrkové hmotě pod vnější omítkou (ta musí být flexibilní), výstužné tkanině, ani na kotvení EPS se zátky. Zateplování tl. 5-6 cm tlustým polystyrénem neumožňuje použít zátky a rovněž je z tepelněizolačního hlediska nedostatečné. Minimální tloušťka je 10 cm na cihelnou zeď tloušťky 40 cm. Na cihlu 30 cm použijte EPS od 15 cm tloušťky, na železobeton od 20 cm.

 

Na čem naopak nešetřit

  • Vnitřní omítky – sádrové jsou o něco dražší než cementové, jejich oprava je ale v případě potřeby výrazně snadnější. Rohovníky na ostění výrazně přispívají k dlouhodobému estetickému vzhledu. Rozdíl v ceně je cca 50-100 korun na m2 plochy zdí.
  • Povrchy podlah – v prostoru, kde je v domácnosti největší provoz, tj. kuchyně, koupelny, WC, zádveří, chodby, obývací pokoj, schodiště, si dopřejte kvalitní dlažbu, masivní parkety. U dlažby doporučuji světlejší odstíny, např. vzhled kamene, v povrchové úpravě pololesk (tzv. lapato). Ve výprodeji se dají sehnat za pohádkovou cenu kolem 350 Kč za m2.
  • Vybavení koupelny a WC – volte kvalitní sanity s povrchem se snadnou údržbou tzv. anticalc, nebo např. plastová vana je pocitově teplá na dotek a v případě poškrábaní ji snadno přeleštíte pastou na leštění kovů.
  • Závěsné WC s použitím podomítkového systému (např. Geberit je léta osvědčený systém) a duroplastovým antibakteriálním sedátkem se zpomalovacím sklápěcím mechanizmem si určitě dopřejte.
  • Obklad koupelny – volte přírodní a tlumenější odstíny, které se po pár měsících neokoukají. Velký formát rektifikovaného obkladu je sice dražší, ale výsledný estetický efekt vás ohromí na léta dopředu a navíc má minimum spár. Pokud nemáte rádi lesklý obklad, volte povrchy se snadnou údržbou.
  • Izolace základové desky – izolace proti radonu, hydroizolace i tepelná izolace podlah v 1.NP
  • Střecha – dodržet skladbu tepelné izolace a hydroizolace i následných konstrukcí, a odvodnění. V případě ploché střechy prověřit těsnost a kvalitu spojů tzv. zátopovou zkouškou.

 

Co na kolik zhruba vyjde:

  • Základy včetně základové desky a ležaté kanalizace cca 300 – 500 tisíc
  • Svislé a vodorovné konstrukce včetně schodiště cca 1 až 1,3 mil. za jedno podlaží (při zastavěné ploše do 150 m2)
  • Podlahové topení vyjde cenově stejně jako klasické radiátory
  • Vnitřní rozvody vody, topení, plynu, kanalizace bez výtokových armatur, včetně kondenzačního kotle se samostatným zásobníkem teplé vody cca 400-500 tisíc
  • Rozvody elektro včetně slaboproudých bez koncových zařízení (domácí telefon, zabezpečení) a včetně hromosvodu – cca 170-200 tisíc
  • Hrubé betonové podlahy včetně tepelné a kročejové izolace – cca 100 -130 tisíc
  • Omítky vnitřní – cca 200 -250 tisíc
  • Okna a vstupní dveře – od 250 tisíc plastová, od 450 tisíc dřevěná smrková (dub, meranti +20 %)
  • Garážová vrata – od 25 tisíc za šířku pro 1 auto
  • Fasáda – od 300 tisíc (omítka a zateplení polystyrenem)
  • Komín – 50 až 100 tisíc včetně nástavců
  • Střecha – od 300 tisíc
  • Další náklady – nášlapná vrstva podlah, obklad schodiště, obklady a dlažba koupelen a WC plus vybavení, vnitřní dveře a zárubně, vestavěné skříně, kuchyňská linka se spotřebiči, osvětlení, krb, kamna, sauna, vířivka, terasa, předokenní rolety a žaluzie, pergola, zpevněná plocha a okapové chodníčky, plot, branka a brána…  Zde je to již velmi individuální podle preferencí a na zvolené úrovni standardu. Je potřeba kalkulovat s výdaji minimálně 800 tisíc korun.

Pokud se rozhodujete zda stavět nebo ne, přidejte na misky vah v případě stavby “ výrazný úbytek úspor a  volného času“. Rozhodnete-li se pro stavbu, připravte se na maraton.

Tip: Pokud uvažujete o stavbě či rekonstrukci domu, přečtěte si článek: 6 ebooků o stavbě domu, které si musíte přečíst.

Přeji vám spokojené bydlení ať už zůstanete v bytě nebo se pustíte do stavby domečku nebo vilky.

Eva Hamerníková

Eva je ekonomka, odhadce nemovitostí, investor do nemovitostí na pronájem. Pomáhá klientům bohatnout efektivním investováním do nemovitostí, měnit jejich sny a vize o vlastním bydlení nebo pasivním příjmu z pronájmu v realitu. Více o Evě najdete tady >> Evě můžete napsat na eva@evahamernikova.cz