Lék na vysoké ceny bydlení

Rychlý růst cen rezidenčních nemovitostí v české kotlině a zhoršení dostupnosti bydlení, zejména v Praze, vyděsil politiky a začínají vymýšlet další a další regulace – jak zvýšit na trhu nabídku, jak přimět majitele k dlouhodobému pronájmu nebo prodeji, jak omezit jednu skupinu, zvýhodnit druhou. Hledají lék nebo stýskací bonbóny?

Přitom nedá moc práce se ohlédnout do minulosti, jak svými rozhodnutími přispěli k růstu cen rezidenčních nemovitostí. Teď jakoby nevědí jak zpět. Dá se jim to věřit?

Ceny bydlení ovlivňuje kromě nabídky a poptávky na trhu i daňové zatížení při realitních převodech. U nemovitostí se uplatňuje daň z přidané hodnoty (DPH) a daň z nabytí nemovitých věcí.

Slibem nezarmoutíš…

Pamatujete? „Levnější pivo v hospodě“… Přidaná hodnota některých slibů je k pousmání. Stačí se podívat například na vývoj DPH u nově postavených bytů ve snížené sazbě v posledních letech.

Vývoj sazby DPH na tzv. sociální bydlení:

Z 5 % v roce 2007, skočila na 9 % od ledna 2008 (ano to propukla krize), na 10 % od ledna 2010, a další skok na 14 %  v lednu 2012, až na současných 15 % od ledna 2013.

Do kategorie sociálního bydlení se v Česku řadí byty do 120 m2, rodinné domy do 350 m2 podlahové plochy.

Přitom směrnice EU k DPH umožňuje uplatňovat nižší sazbu než 15 %. A mnoho států toho využívá. Například v Polsku je na sociální bydlení sazba DPH 8 %, v Rumunsku 5%, některé státy u nové výstavby neuplatňují DPH vůbec.

Snížená sazba DPH se vztahuje nejen na nově vybudované vybrané byty a rodinné domy, ale i na další dodávky s montáží do těchto staveb, jako například kuchyňské linky s vestavěnými spotřebiči, podlahy, osvětlení, vestavěný nábytek, a rovněž na stavební a montážní práce na dokončených stavbách pro bydlení, tedy rekonstrukce jádra, instalací, nové fasády, zateplení, omítky, okna, dveře…

Zvýšení daně z nabytí ze 3 % na 4 % a její přesun na hlavu kupujícího, udělalo prostor pro další cenový nárůst.

Vysoká poptávka, hnaná 100 % hypotékami, velmi nízkými úvěrovými sazbami s minimální rizikovou přirážkou, nulovými nebo zápornými sazbami z vkladů a slabou korunou v zádech, tento nárůst akceptovala.

Je libo hypotéku?

100 % hypotéky a nízká úroková sazba je důsledkem měnové politiky nulových (záporných) sazeb centrálních bank. Banky komerční se chovají racionálně v každé době, krize nekrize. Půjčky zajištěné nemovitostí jsou pro banku bezpečně uložené peníze a dobrý obchod. Vždy své dostane zpět.

Pumpování peněz do ekonomiky a jejich přebytek spolu s nízkými úroky z vkladů, státních dluhopisů, mizivé zhodnocení penzijních fondů přimělo i řadu „obyčejných“ lidí k uložení zdaněných peněz do nemovitostí. Banky ochotně půjčovaly na investiční nemovitosti.

Díky tlaku ČNB 100 % hypotékám odzvonilo již loni, letos přitvrdila ještě více a lze získat úvěr do 80 % hodnoty nemovitosti (podle odhadu pro banku, který bude konzervativnější než tržní odhad) při splnění podmínek bonity, omezení maximální výše úvěru a výše splátek vzhledem k příjmu.  Zvedla opakovaně i úrokové sazby a projevuje se to již i na sazbách hypoték.

Závan svobody, příslib jistoty

Vlastníci, kteří za krize odmítli přistoupit na agresivní vyjednávání koupěchtivých na snížení ceny, jsou další zajímavou skupinou.  Krizi překonali i s nemovitostí a mnoho z nich není ochotno prodávat ani dnes, kdy jsou ceny rezidenčních nemovitostí vysoko.

Zkušenost s pronájmem, ať již dlouhodobým nebo krátkodobým, jim dala okusit z daru poznání se závanem svobody, příslibem jistoty, zajištění. Je jen na nich, jak s aktivem a příjmy z něj naloží.

Vzdělání, vzdělání …

Shromažďování nemovitého majetku již není jen výsadou aristokratických rodin, realitních magnátů a korporací. Díky internetu a snadnému přístupu k informacím, vzdělání je dnes cesta otevřena pro mnohem širší okruh lidí. I proto poptávka po bydlení roste. A nejen v Praze.

Rostoucí koncentrace lidí ve městech, centrech hospodářských, kulturních, vzdělání a inovací je trend, který předpověděli demografové již před mnoha lety. Vyhlídky jsou slibné, poptávka nejspíš poroste po vlastnickém i nájemním bydlení i nadále. Tak proč na této vlně neparticipovat?

Volný pohyb kapitálu a osob zvyšuje konkurenci na straně poptávky.

Chcete si otevřít bankovní účet, koupit nemovitost, přestěhovat se? Žádný problém. Stačí dva průkazy totožnosti a máte bankovní účet. Zadáte příkaz a banka během chvilky, maximálně v řádu dnů převede peníze  na druhý konec světa. A nemusíte vytáhnout ani paty z domu.

Toužíte vlastnit nemovitost? Máte-li peníze, vlastní nebo cizí, stačí podepsat patřičné smlouvy, formuláře, zaplatit, a vysněný byt, pozemek, dům je váš. Jste cizinec nebo občan EU? Nejste-li na sankčním seznamu, nevadí.  Není třeba zakládat firmu kvůli bydlení.

Nabídka, ceny… Kdo za to může?

Ceny na trhu rezidenčních nemovitostí ovlivňují především developeři svou cenovou politikou, samosprávné orgány územní politikou, politici právní regulací, mezinárodní a daňovou politikou, banky úvěrovou politikou…

Nová výstavba dnes cílí  již otevřeně především na investory. Je jasné, že každý kdo chtěl letos nebo v nejbližší době koupit bydlení pro sebe na hypotéku již koupil. „Nej“ podmínky pominuly, nářky na pomalé povolování staveb utichly. Vidět jsou již první slevové akce, bonusy.

Samospráva měst se začala chovat ve vztahu k developmentu sebevědoměji, k prospěchu obyvatel, kterým má z principu sloužit. Současným i budoucím.

V Praze je snaha revitalizovat bývalé průmyslové lokality, již spoustu let, což je chvályhodné. Zlepšení prostředí pro současné, příležitost pro nové obyvatele. Ano, pokud se kromě zastavěných ploch vybudují nové rozlehlé plnohodnotné funkční parkové plochy, nebo rozšíří stávající a nové čtvrtě budou propustné pro volný pohyb osob, zvýší se kapacita občanské vybavenosti (škol, školek, zdravotní péče, parkování, MHD, sportovišť, kulturní zařízení,  sociální služby).

V některých lokalitách to jde velmi pomalu, třeba u Kolbenky, v jiných je transformace o poznání svižnější, například v Karlíně, který těží z blízkosti historického centra.

Osvícené vedení státu a měst by mělo hledět mnohem více do vzdálenější budoucnosti než jen na akutní řešení současné situace. Zastavovat volné zelené plochy v širším centru a budování uzavřených rozlehlých rezidencí, by mělo být tabu.

Je to málo nebo moc?

Nabídka bytů v Praze je dnes široká a různorodá, stačí si vybrat. Je to jen otázkou ceny a flexibility. Ve všech realitních transakcích jde o cenu a jakou hodnotu za ni dostanu. Je to málo nebo moc?  Obě strany, kupující i prodávající, chtějí pro sebe tu nejvýhodnější variantu.

Při pohledu do realitní inzerce se nabízí i překvapivé výjevy typu – vyšší poptávková cena za garsonku na sídlišti než v centru města. Kdo pak asi těmto konkrétním lidem radí nebo pomáhá s prodejem?

Jedna vlaštovka jaro nedělá

Pozměňovací návrhy na zrušení a snížení 4 % sazby daně z nabytí nemovitých věcí leží v poslanecké sněmovně opakovaně. Zrušení daně z úplatného nabytí nemovitých věcí nelze očekávat ani v roce 2019.

Aktuálně čeří vody návrh na změnu zákona u daně z nabytí nemovitých věcí, který se dostane na pořad prosincové schůze sněmovny, s komplikovaným částečným snížením daně na 2 % jen pro některé nabyvatele, do určité částky plus za splnění dalších 5 specifických podmínek.

A co bude dál?

Jistě bude zajímavé sledovat, kam se návrh na zavedení této druhé 2 % sazby při projednávání posune a jaké změny do realitního světa v roce 2019 vnese.

Anebo projde celkové snížení sazby daně z nabytí spolu s návrhem na doplnění novostaveb bytů v rodinných domech do nároku na osvobození prvního úplatného nabytí?

O snížení DPH na bydlení je bohužel slyšet jen ticho po pěšině.