Jak zamezit podvodu s neoprávněným převodem nemovitosti

Vlastníci nemovitostí by měli pravidelně, minimálně jednou za 3 roky nahlédnout do katastru nemovitostí a zkontrolovat stav zápisů. Od 1. ledna 2015 běží lhůty pro vyznačení tzv. poznámky spornosti zápisu.

Nájemník zfalšoval podpis vlastníka, převedl byt na sebe a obratem prodal nemovitost třetí osobě…

Firma zfalšovala podpis na kupní smlouvě i notářské razítko a úspěšně převedla na sebe nemovitost i se zápisem v katastru nemovitostí. Okamžitě převedla dům za úplatu na nového majitele kupní smlouvou, který ji nabyl v dobré víře…

Slyšeli jste taky o podobných případech, kdy majitel přišel o nemovitost podvodným způsobem? Podle policie se jedná ročně o desítky případů.

S novým občanským zákoníkem a novým katastrálním zákonem se právní jistota pro kupujícího předřadila před právní jistotu vlastníka. Kdo nabyde nemovitost v dobré víře za úplatu, byť od podvodníka, stane se skutečným vlastníkem.  Dobrá víra se u věcných práv k nemovitým věcem posuzuje k době podání návrhu na zápis do veřejného seznamu, kterým je i katastr nemovitostí.

Vlastníkům nemovitostí a jiným oprávněným osobám nezbývá než bedlivě střežit svoje nemovitosti, svoje věcná práva.

Jak zamezit dokonání podvodů s neoprávněnými převody nemovitostí? Jaké možnosti aktivní ochrany dává vlastníkům nemovitých věcí současná právní úprava?

1. Poznámka spornosti zápisu

Nejdůležitějším ochranným prvkem je poznámka spornosti zápisu (§ 986 NOZ). Pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným právním stavem, může osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, požádat katastrální úřad o odstranění nesouladu a zapsání poznámky spornosti zápisu v katastru nemovitostí. Musí ale prokázat, že své právo uplatnila u soudu, tj. podala žalobu na určení vlastnictví k soudu.

V případě, že se skutečný vlastník nemovitosti dozví, že v katastru nemovitostí je zapsán jako vlastník někdo jiný, se může domáhat výmazu takového práva a vyznačení poznámky spornosti.

Zápisem poznámky spornosti se mění postavení třetí osoby, která v případě podání návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti s vyznačenou poznámkou spornosti nebude jednat v dobré víře, nenabyde tedy nemovitost v dobré víře a nemůže se odvolávat na ustanovení § 984 NOZ.

Lhůty a podmínky pro poznámku spornosti

Aby poznámka spornosti působila nejen k budoucím nabyvatelům, ale i zpětně k osobám, které již v minulosti nabyli věcné právo k nemovitosti v dobré víře v předchozí zápis v katastru nemovitosti a jsou zapsáni jako vlastníci nemovitosti, musí skutečný vlastník nemovitosti požádat katastrální úřad o vyznačení poznámky spornosti zápisu v katastru nemovitostí ve lhůtě do 1 měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl (§ 986 odst. 2 NOZ), ale nejpozději ve lhůtě 3 let ode dne, kdy byl sporný zápis proveden, pokud nebyl skutečný vlastník katastrálním úřadem o provedení zápisu cizího práva řádně vyrozuměn.

Skutečný vlastník musí do 2 měsíců od doručení žádosti o vyznačení poznámky spornosti zápisu katastrálnímu úřadu doložit, že se domáhá vlastnického práva u soudu, tj. musí doložit katastrálnímu úřadu, že podal žalobu na určení vlastnického práva u soudu, jinak katastrální úřad poznámku spornosti vymaže.

Pokud skutečný vlastník požádá o vyznačení poznámky spornosti zápisu později, působí jeho právo jen vůči osobě, která dosáhla zápisu, aniž byla v dobré víře, tj. bude působit jen do budoucna vůči osobám, které podají návrh na vklad až po vyznačení poznámky spornosti zápisu.

2. Jak se dovědět o sporném zápisu?

O sporném zápisu se může skutečný vlastník dozvědět různými způsoby:

• Vlastník sám nahlédne do katastru nemovitostí
• Původní vlastník obdrží vyrozumění od katastrálního úřadu, že byl proveden vklad, a to i v případě zastoupení zmocněncem ve vkladovém řízení

Zdroj: www.google.com/maps

3. Jak předejít spornému zápisu v katastru nemovitostí?

V novém katastrálním zákonu jsou zakotveny ochranné prvky, které mají zamezit podvodným, neoprávněným převodům. Jedná se o informování původního vlastníka o vyznačení plomby, dále stanovení minimální 20 denní lhůty pro vkladové řízení a služba sledování změn.

Katastr informuje o vyznačení plomby

Vlastníka informuje katastrální úřad o vyznačení plomby (vyznačení poznámky v katastru nemovitostí, že právní poměry byly dotčeny změnou), a to i v případě, že je ve vkladovém řízení zastoupen zmocněncem. Katastrální úřad vlastníka informuje nejpozději následující den po vyznačení plomby.

V případě, že obesílaná osoba má zřízenou službu sledování změn v katastru nemovitostí, katastr jí informaci o zaplombování zašle pouze prostřednictvím této služby.

Pokud obesílaná osoba nemá službu sledování změn zřízenou, katastr jí informaci o zaplombování zašle do datové schrány, a nemá-li datovou schránku, informuje ji doporučeným dopisem. Fyzické osobě zašle dopis poštou na adresu trvalého pobytu v ČR (nemá-li trvalý pobyt v ČR, zašle na adresu bydliště v cizině), právnické osobě na adresu sídla.

Informaci o zaplombování nelze zaslat na doručovací adresu, ani na doručovací adresu evidovanou v evidenci obyvatel, nový katastrální zákon toto výslovně vylučuje (§ 16 odst. 1).

Pokud vlastník nemá zřízenou službu sledování změn, může v návrhu na vklad do katastru nemovitostí požádat katastrální úřad, aby jej navíc informoval rovněž prostřednictvím emailu či sms. V tomto případě obdrží vlastník písemnou informaci do datové schránky nebo doporučeným dopisem a také informaci elektronickou formou prostřednictvím sms zprávy nebo emailem. Tuto službu nelze zřídit generálně pro budoucí vklady, pouze ke konkrétnímu návrhu na vklad.

 Služba sledování změn v katastru nemovitostí

Vlastník si může zřídit službu sledování změn v katastru. Službou sledování změn bude katastrální úřad poskytovat žadateli informace o vyznačení plomby, provedení vkladu, záznamu a zápisu poznámky k nemovitostem, které vlastní nebo ke kterým je v jeho prospěch zapsáno zástavní právo, podzástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni, předkupní právo, právo zpětné koupě, právo lepšího kupce, nájem nebo pacht.

Katastrální úřad bude žadatele informovat způsobem, který si zvolil. Zvolit lze pouze jednu z nabízených možností, a to buď prostřednictvím datové schránky, sms nebo emailem, případně webovou službou.

Cena služby je 200 Kč jednorázově při maximálně 20 sledovaných nemovitostech, jinak platí uživatel služby 10 Kč za sledování každé nemovitosti a rok. Ročně dochází k přepočtení množství sledovaných nemovitostí.

Vlastník při zřízení služby předloží doklad totožnosti, nebo ověřenou plnou moc, případně se ověří totožnost prostřednictvím datové schránky. Žadatel obdrží přihlašovací údaje k zákaznickému účtu, který mu bude založen při zřízení služby. Na tomto zákazníkem účtu budou ukládány všechny zprávy, které byly uživateli služby zaslány, je zde seznam sledovaných nemovitostí, může zde měnit nastavení svých kontaktních údajů.

Minimální délka vkladového řízení

Nový katastrální zákon ustanovil minimální 20 denní lhůtu, která musí uplynout ode dne, kdy katastrální úřad odeslal informaci o zaplombování nemovitosti původnímu vlastníku, aby mohl katastrální úřad vklad povolit. Dosavadní vlastník tak má 20 dní na to, aby upozornil katastrální úřad na případný podvodný pokus o vklad a předešel tak povolení a provedení takového vkladu do katastru nemovitostí.

Doporučení pro vlastníky

Vlastníci by měli pravidelně kontrolovat stav zápisů v katastru nemovitostí ohledně jejich nemovitostí, nespoléhat se jen na informování katastrálním úřadem a minimálně jednou za 3 roky nahlédnout do katastru nemovitostí a zkontrolovat stav zápisů.

Doporučit lze službu sledování změn zejména osobám, které se nezdržují na adrese trvalého bydliště, pobývají v cizině a pravidelně měsíčně kontrolovat došlé zprávy na zákaznický účet, nebo si rovnou zřídit datovou schránku, která se považuje za nejbezpečnější způsob doručování.

V případě zjištění nesouladu zápisu se skutečným právním stavem na nic nečekat a využít institutu poznámky spornosti, podat žalobu k soudu, požadovat po katastrálním úřade vyznačení poznámky spornosti.

Kdo nechce přijít o nemovitost, chce se vyhnout prokazování, že někdo nejednal v dobré víře, kontroluje zápisy v katastru pravidelně měsíčně, zřídí si datovou schránku nebo službu sledování změn, podle vlastního uvážení. Rychlost reakce je klíčem k úspěšné obraně před podvodníky.

Formulář žádosti o zřízení služby sledování změn je k dispozici na webu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.