Pronájem bytu: Tipy pro pronajímatele jak ušetřit

PRONAJÍMÁTE BYT? Tipy co si pohlídat, jak ušetřit při dlouhodobém pronájmu bytu nejen v Praze si přečtěte v tomto článku.

Právě teď je vhodná doba v klidu si ekonomickou agendu pronájmu promyslet. Jak na příjmy z nájmu nemovitosti a související výdaje řešíte asi jako většina pronajímatelů každý rok v březnu. Na poslední chvíli něco měnit nemusí být pro váš byznys přínosné. Zbytečně sami sebe dostanete pod časový tlak, který vám rozhodování zrovna neulehčí, snáz šlápnete vedle a místo očekávaného vylepšení bude výsledkem neúměrné riziko. Nebo skončíte v červených číslech a to rozhodně není cílem žádného pronajímatele. Právě naopak. Každý chce maximalizovat čistý příjem z pronájmu, maximalizovat výnos z investice do nemovitosti k pronájmu.

Odpočty, slevy

Zaměříme se pouze na fyzické osoby, pronajímatelé, kteří stejně jako ostatní fyzické osoby řeší každým rokem přiznání k dani z příjmu. Snahou každého je přirozeně platit co nejméně.  I fyzická osoba může využít zákonných možností  a minimalizovat zdanění svých příjmů zcela legálně. Ne v takové míře jako firmy nebo podnikatelé,  ale možností jak ušetřit je celá řada. Například odpočty z penzijního spoření, investičního životního pojištění, odpočty úroků z hypotéky a úvěrů na bydlení, dary neziskovkám, zdravotnickým a školským zařízením, bezplatné dárcovství krve…

Pokud pronajímáte byt dlouhodobě, máte kromě výše zmiňovaných i další možnosti, které pronajímatelům zákon o daních z příjmů dává a je rozhodně užitečné prozkoumat jeho paragrafy a zjistit co a jak lze udělat a ušetřit. U bytů v osobním vlastnictví se vyplatí sledovat skutečné výdaje spojené s nájmem.

Jedna z cest jak může pronajímatel ušetřit

Zásadních úspor lze dosáhnout sledováním skutečných výdajů „na dosažení, udržení a zajištění příjmů“ z nájmu a uplatnit je při zdanění. Hlavním zdrojem těchto úspor jsou 4 oblasti výdajů, které pronajímatel obvykle s pronájmem prokazatelně má a může je tak  uplatnit proti příjmům, snížit o ně dosažené příjmy z nájemného.

U bytů v osobním vlastnictví se vyplatí sledovat skutečné výdaje spojené s nájmem.

Obvyklé výdaje spojené s dlouhodobým pronájmem:

1. Odpisy hmotného majetku (bytu, stavby)
2. Výdaje na využití automobilu pro činnost spojenou s pronájmem
3. Úroky z úvěru na financování koupě pronajímané nemovitosti
4. Další výdaje spojené se správou, údržbou, marketingem, pojištěním pronajímané nemovitosti apod.

Neplatí to ale úplně paušálně.

Za jistých okolností je výhodnější zdaňovat příjmy z pronájmu s uplatněním tzv. výdajového paušálu, t.j. ve výši 30 % z příjmů z nájmu nemovitých věcí. V těchto výdajích, které lze od letoška uplatnit pouze do maximální výše 300 tisíc Kč, jsou zahrnuty veškeré výdaje včetně odpisů pronajatých nemovitých věcí.

Paušální výdaje mají výhodu v tom, že jsou jednoduché. S rostoucí hodnotou nemovitosti a rostoucím nájemným výhoda paušálních výdajů mizí. Zejména v krajských městech jako je Praha, Brno, Plzeň, Olomouc, Pardubice a v okresních městech ve Středočeském kraji kolem Prahy s dobrou dopravní dostupností a nejen tam, tržní ceny nemovitostí za poslední tři roky stouply o desítky procent. Začínáte-li s pronájmem a není to pouze váš chvilkový rozmar, ale máte v plánu tak činit dlouhodobě, odpisy nemovitosti by vás měly zajímat.

Kdy zůstat u paušálních výdajů?

Jsou samozřejmě případy, kdy je lepší využít paušálních výdajů. Příkladem může být nemovitost, kterou nelze odepisovat, např.

• družstevní byt,
• bezúplatně povinně převzatý nemovitý majetek podle zvláštních předpisů,
• hmotný majetek nabytý darováním, jehož nabytí bylo od daně z příjmu osvobozeno nebo nebylo předmětem daně.

Podmínkou pro možnost uplatnění daňových odpisů z nemovitých věcí je vlastnictví této nemovité věci. U družstevního bytu se jedná o užívání bytu na základě nájemní smlouvy uzavřené s družstvem na základě členských práv k družstvu. Nejedná se tedy o vlastnictví, proto družstevní byt nemůže být předmětem daňových odpisů u fyzické osoby.

Družstevní byt, pokud jej jako nájemce dále pronajímáte, nebo spíše dáváte do podnájmu třetí osobě na základě podnájemní smlouvy, nelze odepisovat, uplatňovat do výdajů a snižovat o ně příjmy. Družstevní byt odepisuje družstvo.

Kdy se vyplatí skutečné výdaje sledovat a uplatnit?

Příkladem můžou být např. malé příjmy z jiné činnosti, ať již ze závislé činnosti nebo z podnikání, které při použití paušálu u nemovitostí znemožňovaly uplatnit daňové zvýhodnění na děti a slevu na manželku (Zákon o DzP §35ca). Platilo to i při pronájmu družstevního bytu.

Za rok 2017 bylo již možné si vybrat mezi vyšším paušálem bez daňových zvýhodnění, nebo využít nižší paušál a mít možnost daňového zvýhodnění na děti a slevu na manželku. Od roku 2018 již bude sjednoceno, tedy nižší paušální výdaje (max. 300 tisíc Kč) a možnost uplatnit daňové zvýhodnění.

U pronajatých bytů v osobním vlastnictví jsou výhody sledování výdajů nesporné.

Při minimálním úsilí lze dosáhnout významných úspor.  Výše úspor se odvíjí od statusu fyzické osoby v roli pronajímatele.  Zejména u výdajů spojených s využitím automobilu a ostatních výdajů, je jejich daňová uznatelnost dána paragrafem, podle něhož pronajímatel fyzická osoba nemovitost pronajímá a příjmy z pronájmu zdaňuje.

Zásadní vliv na snížení daňového základu mají odpisy pronajaté nemovitosti, výdaje na auto, financování, správu, údržbu a opravy, pojištění nemovitosti a další.

Jaké možnosti má pronajímatel?

Pronajímatel fyzická osoba může zdanit příjmy z pronájmu nemovitých věcí:

1. podle § 7 zákona o daních z příjmu společně s ostatními příjmy z podnikání
2. podle § 9 zákona o daních z příjmu
3. s využitím paušálních výdajů
4. s uplatněním skutečných výdajů

Celkem tedy má pronajímatel bytu 4 varianty, 4 kombinace, jak ke zdanění příjmů z pronájmu nemovitosti přistoupit.

A) Pronájem na živnostenský list

Při pronájmu na živnostenský list a vložení nemovité věci i movité věci (jako je například auto) do obchodního majetku zdaňuje fyzická osoba – podnikatel příjem z pronájmu jako příjem z podnikatelské činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmu a  uplatňuje skutečné výdaje prokazatelně související s touto činností nebo si zvolí výdajový paušál.

B) Pronájem bez živnostenského listu

Fyzická osoba, která nevkládá pronajímanou nemovitost do obchodního majetku, zdaňuje příjem z pronájmu bytu podle § 9 zákona o daních z příjmu. A vzhledem k tomu, že se nejedná o podnikatelskou činnost, nepotřebuje k tomu získat žádné oprávnění. Samozřejmě musí plnit povinnosti a podmínky, které jsou s pronájmem spojené. Rovněž uplatňuje prokazatelné výdaje s pronájmem související nebo volí výdajový paušál.

Dopady rozdílu ve statusu pronajímatele. 

Jako příklad dobře poslouží výdaje na automobil. Rozdílný status pronajímatele má vliv na daňovou uznatelnost výdajů.

Druhá varianta (t.j. pronájem jako soukromá osoba) je jednodušší co do administrativy, do nákladů (výdajů) lze uplatnit jen některé výdaje (např. u automobilu nelze uplatnit odpisy, havarijní pojištění, dálniční známku, výdaje za servis a podobně). Na straně druhé jsou s druhou variantou spojené i nižší výdaje (např. u automobilu není povinnost platit silniční daň).

Odpisy se řeší na začátku pronájmu, kdy je potřeba pronajímanou nemovitost pro potřeby odepisování ocenit tzv. vstupní cenou, určí se výše odpisů pro danou odpisovou skupinu v jednotlivých letech a vytvoří se odpisová karta. To je stejné pro všechny subjekty.

Mezi významné položky patří rovněž úroky z úvěru na financování nemovitosti. Pokud je nemovitost pronajata, fyzická osoba v daném roce neuplatní daňový odpočet z daňového základu na základě potvrzení z banky, byť je nemovitost využívána k bydlení. Nejspíš nebude splněna podmínka, že byt slouží k bydlení pronajímatele nebo blízké osoby. Zaplacené úroky je možné zahrnout do výdajů spojených s pronájmem.

U dalších nákladových druhů je potřeba  zvažovat individuálně.