Investování do realit bez přešlapů

Investice do nemovitostí pro nájemní bydlení představuje z dlouhodobého pohledu stabilní a bezpečný výnos. Růst cen nemovitostí z období 2000 až 2008 před krizí se již nejspíš nezopakuje, přesto představuje investice do bydlení ochranu před znehodnocením úspor. Jako dlouhodobě udržitelný lze považovat růst cen kvalitních nemovitostí o zhruba 1 – 3 procentní body nad výši inflace. Mluvíme o cenách nemovitostí a očekáváních, které lze zahrnout do celkového hodnocení výnosnosti investice. Pravidelný výnos z pronájmu rezidenčních nemovitostí může být dobrým přivýdělkem i hlavním příjmem.

Co je charakteristické pro investice do nemovitostí

Rezidenční nemovitosti spadají do kategorie konzervativních investic a mají své místo v portfoliu investora. Při rozhodování v jaké míře bude tento typ investic zastoupen v portfoliu, je třeba brát v potaz plusy a limity.

• Dlouhodobý horizont – pro krátkodobé spekulace jsou nemovitosti, vzhledem k daňovému zatížení prodeje nemovitosti daní z nabytí nemovité věci ve výši 4 % a daní z příjmu 15% u fyzických osob, resp. 19 % u právnických osob, zpravidla nevhodným aktivem. Proto je potřeba pečlivé přípravy před výběrem a dostatek času pro hledání, prověření stavu jak z hlediska stavebně-technického, právního a ocenění tržní hodnotou a dostatek času pro samotný proces koupě – uzavření smluv, ošetření všech rizik, financování, převod na katastru a převzetí nemovitosti i případné rekonstrukce.
• Dlouhá návratnost – 20 -30 let
• Nízké riziko
• Střednědobá likvidita – když chci z investice vystoupit, převoditelnost nebo směna na peníze trvá déle – v závislosti na typu a kvalitě bytu, domu a ceně (roli hrají všechna kritéria – lokalita, stavebně-technický stav bytu, velikost, dispozice, úroveň vybavení), je délka transakce od vyhledání kupce, sepsání smluv a vyřízení financování, převod na KN relativně dlouhá – vše trvá 1 až 6 měsíců (dáno legislativně) .

Výhody pronájmu bytu

• Pravidelný příjem v podobě nájemného
• Ochrana úspor, majetku před znehodnocením inflací
• Bezpečná investice – riziko výrazného poklesu cen je nízké, při hodnocení dlouhodobé investice.

V krátkodobém horizontu může dojít k poklesu cen některých nemovitostí, ale rozhodně ne k propadu hodnoty o desítky procent. Vše samozřejmě závisí na kvalitě bytu a lokality. Jsou lokality, kde ceny nemovitostí neklesali ani v době krize na realitním trhu mezi roky 2008 a 2011. V období plného růstu cen nemovitostí, výše potenciálního nájemného spíše stagnuje, může dojít k poklesu výnosnosti, protože lidé ve víře v další masivní růst cen se raději zadlužují a upřednostňují vlastní bydlení před nájemním bydlením.

Rizika z hlediska pronájmu

Úplně se rizik nelze zbavit, ale vyplatí se s nimi počítat. Uvedu pár:

• Neobsazenost – neschopnost najít solventního nájemce, odchody do větších měst a časté střídání nájemníků, potřeba renovace, malování,… představuje výpadek příjmu
• Pokles poptávky po nájmech – riziko poklesu nájemného, zejména v menších městech a horších lokalitách
• Osoba nájemníka – neplacení nájmu, neschopnost hradit svoje závazky je v chudých regionech vyšší, nezaměstnanost, konflikty se sousedy, útěky, vybydlení
• Opotřebení stavby nebo bytu – chování nájemníka k zařízení, běžná údržba, úklid, udržování vybavení… větrání, vlhkost, schopnost udržovat náročnější povrchy podlah, nábytku, kouření, zvířata v bytě, potřeba investic do renovace.

Rizika z hlediska vlastnictví nemovitosti

• Ekonomické – makroekonomické faktory (recese, ekonomická krize), růst nezaměstnanosti, pokles cen nemovitostí,
• Tržní – pokles poptávky po nemovitostech – prodloužení doby prodeje, pokles cen nemovitostí, převis nabídky
• politické – změny v legislativě a zdanění nemovitostí, převodu, příjmu, postavení a ochrana vlastnictví, pronajímatele
• živelné – přírodní katastrofy, záplavy (lze pojistit)
• úrokové – růst úrokových sazeb hypotečních úvěrů (při financování koupě na úvěr).

Jak rizika minimalizovat

• dobrý výběr nemovitosti vhodné k pronájmu – typ vlastnictví, stavebně technický stav, lokalita, dispozice, …. Před koupí – prověrka technického a právního stavu, nezávislé profesionální ocenění nemovitosti tržní hodnotou (NE cenou obvyklou!) , včetně indikativní modelace realistického cash-flow se zohledněním rizik pro předpokládanou délku pronájmu, bezpečná koupě a převod,
• výběr ideálního nájemce
• kvalitní nájemní smlouva – maximální ochrana, 3 měsíční kauce, délka nájemní smlouvy maximálně na 1 rok s možností prodloužení písemným dodatkem, striktně stanovená pravidla pro údržbu, opravy, porušení,
• pečlivá správa pronajaté nemovitosti – pravidelná kontrola stavu bytu, údržba bytu, ekonomická správa.

Co ovlivňuje úspěšný pronájem bytu

• Lokalita – atraktivní, dobře dopravně dostupná (metro, MHD), s rozvinutou infastrukturou a nabídkou služeb, zajišťující dobrou kvalitu života
• Stavebně-technický stav bytu, kvalita provedení stavby, technologie
• Velikost užitné a obytné plochy, atraktivní dispozice a úroveň vybavení, orientace ke světovým stranám, volný výhled.

Atraktivita lokality, velikost, dispozice a kvalita bytu podstatně ovlivňuje

1. Typ nájemce, kterého nabídkou oslovím a jsem schopen získat … jak bude solventní, spolehlivý, stabilní, zda bude byt udržovat, jak se bude chovat k vybavení, k sousedům, jakým životním stylem žije.
2. Výši nájemného, jenž bude cílový nájemce ochoten a schopen zaplatit, jaká bude stabilita výnosu, obsazenost, a v konečném důsledku celkový výnos.