Novostavba: 5 vad na kráse, které chcete odhalit dříve, než se nastěhujete

Pořízení nového bytu je velkou finanční investicí a někdy i závazkem na velmi dlouhou dobu, a tak je více než moudré znát svá práva a pravidla, podle kterých se tu hraje a vyvarovat se zbytečných chyb.

Čekáte již pár měsíců, rok, dva, těšíte se, chystáte kuchyň, plánujete, kam dáte postel, skříň,…  A hurá, dočkali jste se. Konečně je váš nový byt k nastěhování. Ještě pár formalit, smlouvy, platby, katastr, na finanční úřad s přiznáním k dani z nabytí…. A je to tady. Přejímka bytu.

Co se vyplatí zkontrolovat v novém bytě opravdu pečlivě?

Mám pro vás 5 tipů, které by vás mohly zajímat, pokud se chcete vyhnout předčasným vráskám, zklamání, vypjatým situacím a v neposlední řadě časovým a finančním ztrátám. Zaměřím se na hlavní konstrukce a povrchy zdí a stropů, výplně otvorů, okna, dveře, rozvody a instalace, zařizovací předměty, sanity a vybavení, podlahy.

5 věcí, které prohlédnout do detailu při přejímce novostavby:

1. Konstrukce a povrchy zdí a stropů, ostění oken a dveří, rohy místností

• Kontrolu zaměřte na rovinatost, rýhy a jiné nerovnosti v omítce, pravé uhly, osazení rohovníků, a zejména trhliny.
• Hledáte stopy po zatékání střechou, okny, terasou.

Opravy omítek jsou velmi prašné, drobný prach při broušení omítek se dostane úplně všude. Podobně jako při přebrušování zatmelených spojů sádrokartonu  i oprava omítek probíhá na etapy.

Rovinatost, svislost se zkouší dvoumetrovou latí s vodováhou, pravost uhlů v rozích rohovníky. Rohovníky na ostění a rozích jsou naprosto nezbytné, žádný luxus. Trhliny v omítce se nejčastěji objevují v místech spojů konstrukcí z různých materiálů, např. napojení překladů.

A kdo by chtěl sedět v bytě a chytat dešťové kapky do kýble nebo lavoru? Střecha je u bytů ve spoluvlastnictví všech vlastníků a včasné odhalení v záruce šetří peníze i vaše. Pokud tedy máte krásný výhled z poslední patra pod střechou a při přejímce jsou vidět stopy po zatékání nebo jsou tam patrná místa po lokální opravě omítky, neváhejte žádat o zaznamenání do předávacího protokolu.

To samé platí pro mapy a výdutě v omítce obvodových stěn. Ukazují na zatékání fasádou, oknem. U balkonových dveří navíc hrozí při zatékání zvlnění podlahových krytin.

2. Rámy oken, zasklení, vstupní dveře

Zaměřte se na:

• Zamžení, vlhkost v mezi-skelním prostoru (může se projevit i později jako skrytá vada) je způsobené poškozením trojskla. Oprava se provádí výměnou a cena je úměrná velikosti prosklení.
• Škrábance a poleptání skel během stavby kovovými mikročásticemi (z řezání, broušení klempířských konstrukcí). Je to potenciálně slabé místo v případě nárazu, mrazu.
• Povrch a těsnění, seřízení rámů oken (okna by měla zůstat v poloze, v jaké je necháte při manipulaci, neměla by se sama jakkoliv pohybovat (otvírat, zavírat), vyzkoušejte zda neprofukuje kolem rámů.
• Povrch a těsnění vstupních dveří, kování – zda bezpečnostní třída odpovídá tomu co jste si objednali, funkčnost zámku a kování.
• Připojení vnitřních a vnějších parapetů – podívat se, zda jsou zespodu začištěné. Když si sednete ke stolu, na gauč, lehnete na postel, vždy uvidíte nezačištěný spoj s dírou, cihlou, expanzní pěnou. Navíc expanzní pěna, pokud není speciální UV odolná, na světle degraduje, může tak časem zmenšit svůj objem a neplnit svoji izolační funkci. Povrch parapetu je rovněž dobré pečlivě zkontrolovat. Barevné změny, ušpinění od stavební chemie, praskliny, poškozený povrch, bývají trvalé. Trvejte na jejich odstranění.
• U vnějších parapetů kontrolujeme kromě připojení k fasádě rovněž praskliny v omítce a sklon parapetů. Ty musí být od okna, aby dešťová voda mohla odtékat a nestála na parapetu.

3. Rozvody – vody, plynu, napojení vody a kanalizace, topení, elektroinstalace, ventilace, klimatizace, protipožární čidla, baterie (neboli výtokové armatury)

• Netečou roháčky, sifony, jsou dobře přístupné uzavírací ventily vody a topení a lze s nimi manipulovat?
• Ověřit si funkčnost připojení – tlak vody, z teplé teče teplá, ze studené studená, odpad odtéká… 🙂
• Topení – termostatické ventily jsou pevně uchycené, radiátor nehučí, topení je funkční (pokud přebíráme v topné sezoně od září do května, ověříme si, že topení topí dostatečně)?
• Elektroinstalace – stav elektroměru, rozvodná skříň s pojistkami v bytě je nadepsána, vypínače a zásuvky přiléhají rámečkem k omítce (nevyčuhují do prostoru), zásuvky drží ve zdi, vyzkoušíme funkčnost světel, domovní telefon, zvonek,…. Elektrická varná deska, trouba, pračka, lednička by měli mít svůj vlastní okruh. V kuchyních je u novostaveb v drtivé většině provedena pouze příprava instalace, kabely pro další rozvod k spotřebičům.
• Otestovat funkčnost ventilátoru, klimatizace, zabezpečení

4. Podlahy a interiérové dveře

• Prohlédneme povrch dveří (škrábance, oděrky, uražené rohy) a ověříme funkčnost (otevírání, nedrhne o podlahu, zavírá se hladce, nezavírá/neotvírá se samovolně), kování (klika se vrací do vodorovné polohy),
• Rovinatost podlah zkontrolujeme dvoumetrovou latí. Větší odchylky než 1 cm na 2 metrech by vůbec neměly být, představují problém pro zařízení nábytkem, například u vestavěné skříně je pak nezbytné instalovat sokl, čímž se zmenší objem a skříň prodraží.
• Poškození povrchu – praskliny dlažby, podlahy

5. Sanity a vybavení koupelen

• Podívat se pod vanu, zda neteče odpad při vypouštění vany. Jednoduše napustíte trochu vody do vany, přitom otestujete těsnost vanového „špuntu“, funkčnost vanové a sprchové baterie, přepínání, že to nestříká ve spojích. Předtím si ale vlezte do vany a ozkoušejte, zda se „nehoupe“. Vana musí být dobře obezděná a vyvážená, při pohybu ve vaně by se neměla hnout, neměly by se prohýbat stěny.
• Zkontrolujeme povrch vany, např. hadříkem vytřeme vanu….. to je osvědčený způsob jak odhalit případné škrábance, poškození povrchu vany i jiných povrchů. To samé platí i pro ostatní sanity – kontrolujeme vnitřní i vnější povrch umyvadel, WC mísy, bidetu. Testujeme funkčnost baterií, splachování, uchycení sedátka a poklopu a jejich zavírání (zda je soft close funkční).
• Prohlédneme samozřejmě i obklad, zda se nenajde vlasová trhlina, zda drží dobře na zdi. To lze zjistit jemným poklepem. Dutý zvuk vás upozorní na špatně přilepenou obkladačku, která může spadnout. Rovněž z odstupu zhodnotíme shodu barvy obkladu (měly by být z jedné výrobní šarže).
• Další věc, která je důležitá, je provedení hydroizolace v koupelně pod dlažbou a obkladem, zejména kolem vany a pod vanou, v rozích místností.
• Proměřit výšku osazení umyvadel, WC mísy, pevnost uchycení, těsnost připojení umyvadel a vany k obkladu, napojení dlažby k obkladu.

Výčet není úplný, ale pokrývá to zásadní.   Zejména jsou to stavební součásti, jejichž oprava je nákladná, zdlouhavá nebo jinak obtěžující, např.  prachem. Zaměřuje se na konstrukce, které jsou ve výlučném vlastnictví vlastníka jednotky. Navíc doporučuji prověřit i bezpečnostní prvky – zábradlí na balkonech a terasách, zábradlí v bytě. Taky není od věci provést kontrolní měření výměry bytu.

Proč je potřeba zaznamenat všechny závady při přejímce?

Těžko budete přesvědčovat prodejce o skryté vadě stavby po půl roce, že dýha dveří je poškrábaná, podlaha měla být dřevěná, obklad modrý a ne zelený, prasklé umyvadlo nebo WC mísu, a že to již bylo při přejímce. To jsou věci viditelné, které musíte odhalit hned, nebo jste mohli odhalit při řádném prohlédnutí věci.  Větší šance uspět s reklamací je u špatně přilepené obkladačky, nefunkční elektroinstalace a podobně.

Obecně pokud jde o funkčnost výrobku, záruka je pro spotřebitele 2 roky (např. ventilátor), pokud výrobce nedá delší záruku, zatímco na kvalitu prací (např. zednické práce) je záruka podle smlouvy, zde tedy záleží na prodejci. Například, pokud by prodejce nedal delší záruku a upadla by obkladačka a nedej bože se v důsledku pádu rozbila po 5 letech, budete si muset sehnat obklad a opravit sami. Ale pokud byste upozornili na špatně přilepený obklad při přejímce, opravu obkladu bude muset provést na své náklady prodávající. Tady drobná poznámka – dobrý developer vám pár obkladů a dlažeb, pár kusů dřevěných vlysů, parket pro tyhle případy nechá v bytě. Tak máte jistotu stejného odstínu, rozměrů, kvality. Skryté vady je potřeba reklamovat do 5 let.

Nejlepší je trvat na odstranění všech závad ještě než se nastěhujete. Pokud to bude možné, využijte předpřejímku, kterou developeři nabízí. Předat je třeba nejen byt, ale i doklady, např. dokumentaci o skutečném provedení stavby, revize, tlakové zkoušky, certifikáty o jakosti a kompletnosti, záruční listy.

Ano vím, je to zdlouhavé, časově náročné, ale je to velmi dobře investovaný čas. Počítejte minimálně hodinu na malý byt 1+kk, 2+kk, dvě hodiny na 4+kk, tři hodiny i více na rodinný dům, penthouse, townhouse nebo jiný house. Jde koneckonců o vaše peníze, váš čas, dobrý pocit, nadšení z nového domova, příjem z pronájmu.

Oblast záruk a reklamací upravuje nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. v ustanoveních o koupi v paragrafech §2079 – §2174. Pro koupi nemovité věci platí § 2128 – §2131, kde je řešen zejména přechod nebezpečí škody a lhůta pro reklamaci skrytých vad, a ostatní záležitosti se řeší přiměřeně podle ustanovení pro věci movité.