Prodat nebo pronajímat?

Máte volný byt a nevíte co sním…? Prodat nebo neprodat? Rozhodování je někdy pěkně těžké. Kdy je prodej nemovitosti lepší volbou? A kdy může být pronájem bytu vhodnou cestou ke svobodnějšímu životu?

Daňové a finanční dopady tady jsou a ne nevýznamné, musí se s nimi počítat, ať již se rozhodneme pro  prodej nemovitosti nebo pronájem bytu. Soustředit se pouze na ně je chybou. Jsou tady, ale nemáte je pod kontrolou. Mohou se časem měnit.

Pomineme-li daňové souvislosti spojené s prodejem nebo pronájmem nemovitosti a zaměříme se čistě na osobní nastavení, postoje nebo praktické situace v životě, je na místě položit si pár otázek sám sobě na tělo.

KDY JE LEPŠÍ BYT PRODAT?

1. když potřebujete peníze
2. nechcete se o nemovitost starat
3. nemáte finance na potřebnou rekonstrukci
4. máte lepší možnost, kam peníze z prodeje investovat
5. byt je nevhodně umístěn, v problémové lokalitě, nevhodný k pronájmu
6. chcete se odstřihnout od minulosti a začít nový život

Výhody prodeje:

• máte větší obnos peněz na jiné investice, na splacení dluhů, úvěrů, rekonstrukci jiné nemovitosti, investici do lepší nemovitosti
• nemáte starosti s prázdnou nemovitostí, odpadá placení příspěvků do fondu oprav, na správu nemovitosti, daně, pojistky,…
• nemusíte hledat nájemce, starat se o administrativu, finance, nezávadný stav bytu
• nemusíte investovat do rekonstrukce, pokud je ve špatném stavu

KDY VOLNÝ BYT PRONAJMOUT?

1. když nepotřebujete větší obnos peněz
2. chcete se do bytu časem vrátit
3. chcete byt podržet pro děti
4. byt je v dobrém stavu a nepotřebuje větší rekonstrukci
5. byt je v dobré lokalitě, vhodný k pronájmu
6. nevadí vám starat se o nemovitost
7. nevadí vám půjčovat byt jiným lidem
8. neobtěžuje vás jednání s lidmi
9. chcete zhodnotit majetek a počkat si na lepší dobu k prodeji
10. chcete zhodnotit majetek, investovat a spořit na penzi, cestování, sny prostřednictvím investice do nemovitosti
11. chcete mít pravidelný (pasivní) příjem z pronájmu na dlouhou dobu

Výhody pronájmu:

• kvalitní nemovitost se zhodnocuje v čase, peníze v ní uložené nepožírá inflace
• vyžaduje minimum vašeho času ke správě majetku, investice
• bydlení je potřebné, pomáháte lidem, kteří si vlastní bydlení nemohou dovolit anebo nechtějí vlastnit nemovitost, preferují bydlení v pronájmu před dlouhodobým zadlužením…
• nese pravidelný měsíční příjem po dlouhou dobu.

Jak se rozhodnout …

Nejlepší je rozhodnout se podle sebe, nejdříve podle svých potřeb, poté svým srdcem a nakonec taky zvážit finanční a daňové dopady rozhodnutí. Prostě si to spočítejte. A nenechte se zaskočit, až vás rozum vrátí na začátek. Až pojedete druhé, třetí kolo, napadnou vás možnosti, varianty a řešení, která na první dobrou nebyla vidět.

Čísla a fakta rozhodují o kompromisech, která poslouží k tomu, aby nás cesta nakonec dovedla tam, kde chceme být, jak chceme žít. 

Co nakonec rozhodne o vaši volbě?

Rozhoduje to, co chcete, vaše postoje, vaše přání a vidění světa. Je dobré si nakonec položit otázky: „OPRAVDU TOHLE CHCI?“ a „PROČ TO CHCI?“ a poctivě si odpovědět. Pochybnosti o správnosti rozhodnutí úplně nezmizí, a čas od času se opět vynoří. Vy ale budete vědět PROČ je rychle odehnat a vytrvat ve své strategii. Dobré nemovitosti nesou ovoce dlouhodobě.

Dnes je situace pro prodej i pronájem bytu ideální. Jen se správně rozhodnout 🙂

P.S.:

>> Tady jsem chtěla končit, ale nedá mi, nechat si to pro sebe…. Intuice a zkušenosti z financí mi stále silněji naznačují, že za pár měsíců již takto jednoznačné to nebude.

Ekonomika, regulace a politika hraje svou roli 

Hodně se o tom mluví. ČNB zpřísnila pravidla pro poskytování hypoték (LTV  do 80 %, a max.15 % úvěrů do 90 %; DTI na maximálně 9-násobku ročního čistého výdělku; DSTI s měsíční splátkou všech úvěrů do 45 % čistého měsíčního příjmu), pravda jsou to „jen“ doporučení. A zvedá základní úrokové sazby. Nejen 2T REPO sazbu zvedla v roce 2018 již pětkrát, posledně na 1,75 % p.a. od 2.11.2018 (za poslední rok o 1,5 % p.a.), ale ještě rychleji lombardní sazbu na 2.75 % p.a. (za poslední rok o 2,25 % p.a.).

Rovněž postupně zvyšuje proticyklické kapitálové rezervy bank, které mají zmírnit vliv rizikových úvěrů bank na ekonomiku. Ty tedy mají odloženou účinnost až o 1 rok a banky tak mají prostor se na to připravit postupně. Naposledy ohlásila další zvýšení koncem června 2018 a to na 1,5 %. Ke zvýšení došlo již od 1.7.2018 z 0,5 % na 1 %. Od 1.ledna 2019 budou ve výši 1,25 %, a posledně ohlášené zvýšení na 1,5 % začne platit od 1.7.2019.

Po rychlém zvednutí diskontní sazby v posledních 4 měsících z bezmála nuly na 0,75 % p.a. již asi nikdo nepochybuje o odhodlání ČNB regulovat úvěrový trh. Lze očekávat zrychlení růstu úrokových sazeb u úvěrů i hypoték. Pozvolný nárůst úrokových sazeb nových hypoték již pozorujeme od začátku roku 2018. Otázkou je, jak regulace dopadne na jednotlivé banky a jejich konkurenci na trhu hypoték.

Čísla naznačují, že 2. polovina 2019 bude ve znamení korekce na realitním trhu. Nečekám pokles cen kvalitních nemovitostí, ale cenový růst již nebude dvouciferný jako v posledních 2 -3 letech, vrátí se k průměrné výši kolem 3-5 % ročně. Nárůst v kupních cenách a zhoršení dostupnosti vlastnického bydlení se postupně promítne do tržních cen nájmů.