X důvodů, proč potřebujete ocenit nemovitost

Nemovitosti jsou běžnou součástí života většiny z nás. Potřeba ocenění vyplývá z různých situací, které řešíme v soukromém životě i v podmínkách profesionálního businessu.

 Co oceňovat?

Předmětem ocenění jsou všechny typy pozemků, rezidenčních a komerčních nemovitostí – byty, rodinné domy, rekreační objekty, garáže, bytové domy, polyfunkční domy, administrativní budovy, provozní budovy, provozní areály, sklady, komerční jednotky, studny, trvalé porosty, zpevněné plochy, inženýrské stavby a sítě, ocenění práva stavby a věcných břemen…

Kdy a proč potřebujete ocenit nemovitost?

Nejčastější situace, při kterých potřebujete nezávislé ocenění nemovitosti provedené odhadcem nebo znalcem:

• před prodejem Vaši nemovitosti potřebujete nezávislý posudek na odhad tržní hodnoty, pro nastavení nabídkové ceny a úspěšné prodejní strategie
• před koupí nemovitosti potřebuje odborné vyjádření ke kupní ceně pro vyjednávání o ceně, ocenění nákladů na potřebné opravy
• před pořízením, výstavbou nemovitosti potřebujete rozpočet, tržní ocenění stavebních prací
• při pronájmu nemovitosti můžete potřebovat ocenit zhodnocení nebo znehodnocení (nárůst nebo pokles tržní hodnoty) nemovitosti vlivem stavební činnosti nájemce
• při dědickém řízení pro potřeby notáře
• při úvěrovém řízení je potřeba ocenění nemovitosti (zástavy) pro zajištění úvěru pro financující subjekt, nejčastěji banku nebo stavební spořitelnu
• pro účely pojištění nemovitosti je potřeba ocenění stavby, aby nenastalo podpojištění
• ocenění věcných břemen a práva stavby při jejich zřizování
• při vzniku daňové povinnosti při převodu, směně nemovitosti na základě kupní smlouvy a darovací smlouvy pro stanovení výše daně z nabytí nemovité věci
• při vypořádání podílového spoluvlastnictví
• při vypořádání společného jmění manželů
• při vkladu nemovitosti jako nepeněžitého vkladu do majetku firmy pro rejstříkové soudy
• při přeměnách obchodních společností – fůze, rozdělení, odštěpení
• pro výkon exekuce, dražby
• pro účetnictví – ocenění staveb, alokace pořizovací ceny
• pro daně z příjmu fyzických a právnických osob – daňové odpisy staveb
• pro mezinárodní výkaznictví podle IFRS
• ocenění investic do nemovitostí držených za účelem nájmu nebo zhodnocení podle IAS 40,
• testy aktiv na znehodnocení podle IAS 36
• pravidelné přeceňování dlouhodobých aktiv na reálnou hodnotu
• pro stanovení transferové převodní ceny mezi ekonomicky nebo personálně propojenými subjekty (tzv. transfer pricing)
• pro daňové účely (obvyklá výše nájmu, obvyklá výše prodejní ceny nemovitosti)
• pro požadavky zákona o investičních společnostech a investičních fondech
• pravidelné přeceňování majetku fondu
• prvotní úpisy akcií

Jaké ocenění nemovitosti potřebujete?

Většina situací vyžaduje nezávislé tržní ocenění podle Mezinárodních oceňovacích standardů nebo Evropských oceňovacích standardů, jehož výsledkem je tržní hodnota nebo jiný typ hodnoty (zástavní hodnota, investiční hodnota, pokračujícího využití, pojistitelná hodnota, speciální, na limitovaném trhu, atd…). Tržní hodnota je potřeba například pro potřeby koupě, prodeje, dražby nemovitosti, pro vypořádání majetku při dědickém řízení, vypořádání společného jmění manželů nebo podílového spoluvlastnictví, nebo je tržní hodnota základem pro výpočet zástavní hodnoty oceňované nemovitosti pro potřeby financující banky.

Tržní hodnota podle definice Evropských oceňovacích standardů 2012 vydaných TEGoVa (The European Group of Valuers Associations) je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaku.

V České republice se v některých případech používá ocenění cenou obvyklou, kterou definuje zákon o oceňování majetku jako cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (např. vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím) ani vliv zvláštní obliby (rozumí se zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim). Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.

Někdy je potřeba nemovitost ocenit administrativní cenou, tj. cenou zjištěnou podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky, například pro potřeby daně z příjmu při ocenění vstupní ceny pro odpisování staveb reprodukční pořizovací cenou, pro potřeby daně z nabytí nemovitých věcí, atd.

Obecně se zákon o oceňování majetku aplikuje v případech, kdy příslušná zákonná norma odkazuje na zvláštní předpis pro ocenění majetku k jinému účelu než pro prodej, nebo stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany.

Odhadce nebo znalec zpracuje odhad tržní hodnoty, posudek nebo odborné vyjádření o ceně nemovité věci k datu ocenění podle konkrétního účelu ocenění a na základě podkladů nezbytných pro ocenění nemovitostí, provedeného místního šetření, analýzy stavu nemovitosti, analýzy trhu a zvolených metod ocenění.

Posudek je použitelný pouze k účelu, pro který byl zpracován.

V určitých případech lze posudek použít i k jinému účelu, například posudek o ceně zjištěné zpracovaný pro potřeby daně z nabytí nemovitých věcí je možné použít pro ocenění vstupní ceny daňových odpisů reprodukční pořizovací cenou. Má to ale svoje ALE, a tím je například předpoklad, že v původním posudku jsou oceněny zvlášť pozemky a zvlášť stavby, datum ocenění se shoduje…

Tržní odhad, do kterého se promítají i aktuální situace a podmínky na trhu a krátkodobý výhled vývoje, má rovněž omezenou platnost na období zhruba 6 měsíců, s obezřetností je použitelný maximálně v období jednoho roku.

V případě nově vzniklé potřeby danou nemovitost ocenit pro jiný účel, nebo k jinému datu ocenění, by měl objednatel nejlépe oslovit zpracovatele staršího posudku, který posoudí použitelnost původního posudku a vyhotoví aktualizaci posudku nebo zcela nový posudek. Za aktualizaci vlastního posudku zpravidla odhadce nebo znalec účtuje nižší sazbu, takže objednatel může významně ušetřit.

Bez odborných znalostí a zkušeností je velice rizikové oceňovat nemovitost svépomocí. Vzhledem ke složitosti problematiky a rizikům správného ocenění je rozumné využít služeb odborníka v oblasti oceňování nemovitostí.