Hledáte byt do 2 a půl milionu na kraji Prahy? Monitoring aktuální nabídky jako součást analýzy trhu pro odhad nemovitosti

Chcete se konečně přestěhovat do vlastního? Již vás nebaví platit každý měsíc nájem? Chcete si zařídit bydlení dle svých představ, vlastní hnízdečko, ze kterého vás nikdo jen tak nevystěhuje?

Hledáte byt v osobním vlastnictví v lokalitě s dobrou dopravní dostupností do centra Prahy, ale na klidnějším místě než na pražských sídlištích, s čistým vzduchem a přírodou na dosah, za kterou nebudete muset o víkendu cestovat přes půl zeměkoule?

V rámci monitoringu aktuální nabídky trhu bydlení pro oceňování nemovitostí jsem vybrala několik konkrétních bytů s dobrou dispozicí v rozvojových lokalitách Prahy Západ, na severozápadním okraji Prahy.

Bytový dům Chýně

Segment trhu bydlení:

Byt 1+kk až 2+1 s balkonem na  Praze-Západ s výměrou kolem 40 m2 do 2,5 milionu Kč, novostavby

Chcete-li koupit byt, musíte mít reálnou představu o tom, co za konkrétní peníze lze očekávat. Jinak vám uniknout skvělé nabídky, jednoduše vám je vyfoukne někdo, kdo se rychle rozhoduje a nehledá chiméru, ale má jasnou představu, jaký byt hledá a dokáže v některém ohledu slevit ze svých požadavků.

Očekávat, že se objeví neveřejná nabídka za super cenu v této kategorii a někdo si dá práci, aby ji zrovna vám poslal zdarma do emailové schránky, je lehce naivní. Realitky takovou nabídku vykoupí, zatraktivní renovací pro nejlepší a nejvyšší využití a nabídnou na veřejném trhu. S pomocí dobrého marketingu takto dostanou za nemovitost nejvyšší možnou, tržní, cenu.

Analýza poptávky

Cenově dostupných bytů je na trhu obecně nedostatek, ale jsou. Možná nejsou úplně podle vašich představ, jak jste si jej vysnili, ale přesto čekání na tu super nabídku se nemusí vyplatit. Ceny nejmenších bytů budou dále stoupat, protože poptávka po nich bude vždy. Krize, nekrize. V této kategorii je nejvíce potenciálních kupujících, kteří si navzájem konkurují.

Navíc hledajícím bytů pro své vlastní bydlení konkurují i realitní investoři, pro které jsou malé byty nejlákavější z důvodu nejvyšších dosahovaných yieldů při pronájmu a rychlého následného prodeje.

Rozhodovat se na základě emocí u těchto malých bytů je jednou z řady chyb, které často koupěchtiví dělají.

Analýza nabídky

Pokud jste omezeni financemi a připraveni bydlení koupit, máte vyřešené financování, vyplatí se být v obraze. Levné byty se vyprodají z aktuálních nabídek nejrychleji. Developeři uvolňují byty v projektech postupně, aby měli co prodávat a objemy prodejů jim nelítaly z měsíce na měsíc jak na horské dráze. Kupují je ti dobře informovaní.

Koupit byt v novostavbě v cenové relaci do 2,5 milionu korun nemusí být nereálné. Vybrala jsem několik příkladů na zajímavé aktuální nabídky volných bytů v nabídce developerů (volné v čase provádění analýzy 15.10.2018), v rostoucí lokalitě na severozápadním okraji Prahy, která se vyznačuje:

  • dobrou dopravní dostupností do centra Prahy
  • blízkost přírodě
  • dobrou občanskou vybaveností.

Některé z vybraných bytů budou k dispozici v dohledné době, některé jsou na začátku výstavby. Rozdíly ve financování (platebních podmínkách) nejsou v analýze zohledněny. Pro zvětšení stačí kliknout na obrázek.

Vyhodnocení tržní analýzy

Z přehledu vybraných nabídek bytů je patrné, že v této cenové relaci do 2,5 milionu korun lze pořídit byt s dispozicí 1+kk s balkonem nebo terasou a parkovacím stáním nebo místem v garáži. Větší byty se v nabídce novostaveb s těmito limity nevyskytují. Za druhou místnost si kupující musí připlatit minimálně 300 tisíc korun, ceny dispozic 2+kk začínají na 2,8 milionech Kč.

Analýza rovněž poukazuje na rozdílnost v přístupu u tzv. katalogových cen jednotlivých developerů. Je tak nutné pro celkové porovnání číst i další poznámky a obchodní podmínky o různých typech povinných příplatků za parkování, sklepy a služby.

Daň z nabytí nemovitých věcí se obvykle u novostaveb bytů neplatí. Nicméně osvobození se nemusí vztahovat na všechny nemovité věci pořízené společně s bytem. Musíte s daní z nabytí tedy počítat do celkového hodnocení i s případnými náklady na znalecký posudek, pokud půjde o nemovitost, u které nelze určit směrnou hodnotu.

A co Vy? Preferujete bydlení v Praze nebo v klidnějším prostředí za Prahou? Ve které lokalitě hledáte byt?

P.S.:

Analýza pro monitoring aktuální nabídky bydlení byla provedena k 15.10.2018, a tak v době, kdy čtete tyto řádky,  nemusí být uvedené nabídky bytů již aktuální.

Hledáte podobný byt ke koupi pro vlastní bydlení nebo na investici? Zajímají vás analýzy trhu nebo detaily bytů z provedeného monitoringu?

CHCI VĚDĚT VÍC

 

 

Eva Hamerníková

Eva je ekonomka, odhadce nemovitostí, investor do nemovitostí na pronájem. Pomáhá klientům bohatnout efektivním investováním do nemovitostí, měnit jejich sny a vize o vlastním bydlení nebo pasivním příjmu z pronájmu v realitu. Více o Evě najdete tady >> Evě můžete napsat na eva@evahamernikova.cz

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.