Přiblížil se konec realitní rallye?

Když mi přišla nevyžádaná nabídka bytu 3+1 za 3,5 milionu Kč, vzbudilo to mou pozornost. Neplánovala jsem nic kupovat a nabídku jsem vyhodnotila za nepříliš výhodnou, můj odhad tržní hodnoty tohoto bytu byl poněkud nižší. Byl to pro mne ale jasný signál, že se začíná na rezidenčním trhu „něco dít“….

Byty se přestávají prodávat „samy“?

Zdá se, že květen byl nejspíš posledním měsícem divokého růstu cen bytů v Praze. Uvidíme, co nám ukáží čísla za 3.čtvrtletí 2017. Každý kdo sledoval překotný vývoj cen a mnohdy až dekadentní přístup lidí k zadlužování s nákupy bytů na 100 % hypotéku, musí kvitovat snahu ČNB o regulaci trhu hypoték.

Hlasité nářky o zhoršení přístupu zejména mladých lidí k vlastnímu bydlení kvůli omezení výše hypoték a jejich zdražení nad 3 %, považuji za lehce směšnou hysterii. Není to tak dávno, co byla sazba 3,3 % skvělá a lidem stála zato napnout všechny síly a s koncem fixace 5 % hypotéku za 14 dnů refinancovat. Pamatuji dobu, kdy byla sazba hypoték přes 7,5% a její poskytnutí stálo žadatele i desítky tisíc korun. Chceš? Ber! Nechceš? Na shledanou!

Ach, ty levné peníze a záporné sazby…

Banky se chovají racionálně v každé době. Za recese, konjunktury, uvolňování měnové politiky i utahování penězovodů. Podle sloganů nám pomáhají lépe bydlet, ale musí na tom vydělat.

Holt, nemůžeme jim mít za zlé, že do posledního dne co to šlo, neměly nejmenší problém půjčovat 100 % hypotéky nezkušeným za 2-3 % na 30 let, aby jim za dva, tři, čtyři roky oznámili, že na další fix po nich budou chtít třeba procent 5, se slovy: „promiňte nám, ale vaše LTV je přes 90 % a my vám 3,05 % dát nemůžeme“. Těch mi je tedy líto, zejména pokud nemají nic naspořeno a se splátkou šli tzv. na krev. Splácet hypotéku a současně naspořit 20 % LTV za 5 let nebude jednoduché. Přesto je to jediná cesta, jak se nestát novodobým nevolníkem.

Zvýšení požadavků na bonitu a potřeba investovat do bydlení vlastní úspory je nezbytnou lekcí, která přišla možná až příliš pozdě.

Co tento zásah udělá s trhem bydlení?

Nejspíš nic mimořádného. Poptávka se potká s nabídkou možná na nižší úrovni (…pokud, tak pouze krátkodobě). Investoři nanejvýš umažou část svých očekávaných zisků. Banky budou bedlivě sledovat vývoj cen a přeceňovat svá portfolia zástav. Obzvláště obezřetně zejména u 100 % hypoték. Developeři začnou dávat na neprodané byty slevy (… na to bych nespoléhala) a u nově stavěných zmenšovat plochu. Místo lamina bude ve standardu pvc nebo koberec a levnější obklad i dlažba (…tohle se snad nevrátí).

Ti, co nedosáhnou na hypotéku, budou déle spořit, pořídí si menší nemovitost v levnější lokalitě, sestěhují se s přáteli, příbuznými nebo zůstanou v nájmu. Kdo koupil nesmyslnou nemovitost za nesmyslnou cenu, spláče nad výdělkem. A ten, kdo koupil dobrou nemovitost za vysokou cenu? Trpělivě si na zhodnocení počká.

Takže?

Žádná hromadná tragédie se nečeká. Naopak.  Kupující budou obezřetnější, začnou opět prověřovat, oceňovat, počítat a smlouvat (….“ve vlastním zájmu“). Banky začnou prodávat úvěry, investice a další své produkty poradenským způsobem a pečovat o dlouhodobé finanční zdraví svých klientů. Tak tomuhle říkám Win-Win deal!