Kupujete nemovitost? Jak na daň z nabytí nemovitých věcí… 2017-2020

AKTUALIZOVÁNO K 25.9.2020

Kdo přiznání musí podat a v jaké lhůtě? Do kdy musí zaplatit a kolik? Jak a kde daňové přiznání k této majetkové dani podat? Jak daň nebo zálohu na daň spočítat a kam zaplatit? To jsou nejčastější dotazy k dani z nabytí nemovitých věcí.

AKTUALIZACE:

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena 25.9.2020 se zpětnou účinností. Úplatné převody pozemků, staveb, jednotek provedené vkladem do katastru nemovitostí od 1.12.2019 již nejsou předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Byla-li daň již zaplacena, lze požádat o její vrácení. Na koupi bytových a nebytových jednotek, rodinných domů, pozemků provedené před tímto termínem se povinnost podat daňové přiznání a daň zaplatit nemění. Rozhodující tedy není datum podání návrhu na vklad, ale datum kdy Katastrální úřad vklad do katastru nemovitostí provedl.

Daň z nemovitých věcí je majetkovou daní, kterou stát vybírá za úplatné nabytí vlastnictví k nemovitosti. Novelou zákona o dani z nabytí (převodu) nemovitých věcí došlo ke změně osoby poplatníka této daně. Osobou, která má povinnost daň přiznat a zaplatit je nabyvatel. Pokud jste koupili byt, dům, pozemek, chatu, právo stavby po 1. listopadu 2016, musíte podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.

KDO podává daňové přiznání?

Počínaje 1. listopadem 2016 je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel nemovité věci, proto v případě koupě podává daňové přiznání a platí daň kupující. V případě směny nemovitostí podávají přiznání k této dani oba nabyvatelé.

SJM (společné jmění manželů)

Pokud je byt, dům, pozemek nebo jiná nemovitá věc nabývaná do společného jmění manželů, přiznání podává jeden z manželů jako společný zmocněnec nebo společný zástupce a v přiznání uvede do příslušné kolonky nacionále druhého z manželů.

Podílové spoluvlastnictví

V případě nabytí bytu, stavby, pozemku nebo jiné nemovité věci do podílového spoluvlastnictví (nabytí podílu na nemovité věci), bez ohledu na to zda se jedná o manželé nebo ne, každý z nabyvatelů podává samostatné přiznání, tj. i manželé v tomto případě podávají přiznání každý za sebe, případně jeden z nich jako společný zástupce na základě plné moci.

Co je předmětem daně?

Předmětem daně je úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku, stavbě, jednotce, právu stavby (jeho zřízení, nabytí, prodloužení), spoluvlastnickému podílu na nemovité věci, stavbě, která je součástí inženýrské sítě, nebo spoluvlastnický podíl na této stavbě.

---

Daň z nabytí nemovitých věcí při koupi bytu v novostavbě: 

Nabytí „bytu“ od developera do 5 let od dokončení jednotky je většinou osvobozeno od této daně. Je dobré si zajistit od developera ujištění pro konkrétní byt, že se na něj osvobození vztahuje. I při celkovém osvobození je potřeba podat daňové přiznání. Dobrá zpráva je, že posudek o zjištěné ceně není třeba přikládat. Na „jiný nebytový prostor“ se osvobození nevztahuje (např. kancelář, ateliér, ubytovací jednotka).

---

Další případy osvobození jsou uvedeny v §6 až §9 Zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb.

DO KDY podat přiznání? Jaká je lhůta?

Přiznání je potřeba podat do konce 3. kalendářního měsíce po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva, nebo v němž došlo k nabytí vlastnického práva u nemovitostí v katastru neevidovaných.

Příklad:

Smlouva uzavřena dne 30.11.2016

Návrh na vklad do katastru nemovitostí podán 1.12.2016.

Vklad proveden a zapsán v katastru nemovitostí dne 2.1.2017.

Účinky vkladu v KN jsou ke dni 1.12.2016.

Lhůta pro podání a zaplacení daně/zálohy na daň z nabytí nemovitých věcí začíná běžet 1.2.2017.

Poslední den lhůty pro podání daňového přiznání a zaplacení daně/zálohy je 30.4.2017.

JAK a KDE podat přiznání?

Přiznání je třeba podat na místně příslušném finančním úřadu podle umístění nemovité věci, na tiskopisu finanční správy včetně příslušných příloh, podle typu nabývací hodnoty. Podání lze učinit osobně na podatelně úřadu, písemně poštou, nebo elektronicky online.

Tiskopis daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí

KOLIK je daň z nabytí?

Daň je ve výši 4 % ze základu daně. Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj, kterým může být odměna a náklady prokazatelně zaplacené znalci za vypracování posudku, který je použit pro stanovení nabývací hodnoty. 

Co je nabývací hodnota?

Nabývací hodnotou je zvláštní cena, zjištěná cena, sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota. Nabývací hodnotou v případě koupě nemovitosti je sjednaná cena (SC) nebo srovnávací daňová hodnota (SHD), podle toho, která je vyšší.

Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastal okamžik nabytí, kdy kupní smlouva nebo smlouva o převodu nabyla účinnosti.

Nemovité věci evidované v katastru nemovitostí se při převodech nabývají ke dni návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, poté co katastr nemovitostí rozhodne o povolení vkladu a provede jej. U nemovitých věcí neevidovaných v katastru nemovitostí zpravidla smlouvy nabývají účinnosti podpisem poslední smluvní strany.

Sjednaná cena je úplata za nabytí vlastnického práva v případě koupě. Úplatou je myšlena platba v penězích nebo nepeněžní plnění (například převzetí úvěru). Při směně je sjednanou cenou to, co nabyvatel platí druhé straně, jinými slovy je to doplatek. Sjednaná cena je nabývací hodnotou, když je větší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě.

Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou, pokud je vyšší než sjednaná cena. Srovnávací daňovou hodnotou je v případě koupě nemovité věci částka ve výši 75 % směrné hodnoty nebo 75 % zjištěné ceny, nebo 100 % v případě směny nemovitostí. Poplatník si může vybrat, kterou zvolí, pokud u dané nemovité věci lze směrnou hodnotu určit. Kdy lze určit směrnou hodnotu vyjmenovává zákon, více k tomu najdete v samostatném článku.

Zjištěná cena je cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku a je nabývací hodnotou, pokud jí není sjednaná cena ani srovnávací daňová hodnota, nebo zákon stanoví, že nabývací hodnotou je výlučně zjištěná cena a pokud poplatník daně neposkytl údaje pro určení směrné hodnoty nebo směrnou hodnotu nelze určit.

Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v daném místě a čase při zohlednění druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení, stavebně technických parametrů nemovité věci. Určuje se u některých pozemků, staveb, jednotek.

---

Při použití směrné hodnoty není třeba znalecký posudek, ušetříte tak tisíce korun a hlavně čas. Zpracování posudku trvá někdy i 14 dní, je potřeba provést prohlídku oceňované nemovitosti znalcem.

Ing. Eva Hamerníková

---

Pokud si vypracujete přílohy pro výpočet směrné hodnoty sami, budete to mít úplně zadarmo. Nastudovat a vyplnit tyto přílohy vám zabere cca 2-6 hodin.

JAK VYPOČÍTAT daň?

Základ daně se zaokrouhlí na celé stokoruny nahoru a vynásobí se sazbou daně ve výši 4 %. Všechny čísla se v přiznání uvádí na dvě desetinná místa

Příklad 1 (zjištěná cena):

Nabývací hodnota koupeného bytu je 2.000.000 Kč.

Uznatelný výdaj, tj. odměna znalci za posudek, je 4.690 Kč.

Odměna za zpracování a podání daňového přiznání a koordinaci 1.500 Kč.

Nabývací hodnota – uznatelné výdaje = 2.000.000 – 4.690 = 1.995.310

Základ daně = 1.995.400 Kč (zaokrouhleno na celé stokoruny nahoru)

Daň 4 % ze základu daně = 4 % x 1.995.400 = 79.816 Kč

Vypočtená daň v případě ocenění cenou zjištěnou na základě posudku znalce se zapíše do řádku č. 10 tabulky č. 2 přílohy č. 1 typu N.

Zvládnete sami?

Formulář pro vyplnění:

Tiskopis daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí

Chcete ušetřit nejen peníze, ale i nervy a čas?

Nechte si přiznání k dani zpracovat. Službu zpracování daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí s výpočtem směrné hodnoty si můžete objednat u odhadce nebo zkušeného realitního poradce, kteří mají s oceňováním směrnou hodnotou i cenou zjištěnou zkušenosti. Posoudí, zda v konkrétním případě je možné použít ocenění směrnou hodnotou nebo zda je nezbytné nebo výhodné použít ocenění cenou zjištěnou a nechat zpracovat posudek znalce.

Cena za propočet směrné hodnoty a vyplnění daňového přiznání se směrnou hodnotou vyjde na 1.500 Kč při vyřízení online (objednání, platba a zaslání dokumentů elektronicky).

Při použití zjištěné ceny se cena za zajištění znaleckého posudku a vyplněné přiznání pohybuje od 4.000 Kč.

Více ke směrné hodnotě si můžete přečíst v článku „Směrná hodnota v daňovém přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí„.

Novostavba

Do kdy daň z nabytí zaplatit?

Lhůta je stejná jako pro podání daňového přiznání, tj. do konce 3. měsíce po měsíci, v němž byl proveden vklad do katastru nemovitostí, nebo smlouva nabyla účinnosti u nemovitých věcí neevidovaných v katastru nemovitostí.

 Jaké jsou sankce?

Za opožděné podání daňového přiznání delší než 5 pracovních dnů musí zaplatit poplatník pokutu podle § 250 daňového řádu, což je 0,05 % stanovené daně za každý následující den prodlení, nejvýše však 5 % stanovené daně.

Za každý den prodlení počínaje 5. pracovním dnem následujícím po dni splatnosti daně nebo zálohy na daň až do dne platby včetně vzniká povinnost pro poplatníka uhradit úrok z prodlení.

Výše úroku z prodlení je daňovým řádem upravena formou výpočtu jako součet roční výše REPO sazby vyhlašované Českou národní bankou platné pro první den kalendářního pololetí (k 1.1.2017 je 0,05 %; k 1.1.2018 0,50 %; k 1.7.2018 1,00 %) a navýšení o 14 procentních bodů.

Od 1.1. 2017 do 31.12.2017 je tedy výše úroku z prodlení 14,05 % z nezaplacené daně nebo zálohy na daň.

Od 1.1.2018 do 30.6.2018 je výše úroku z prodlení 14,50 % z nezaplacené daně nebo zálohy na daň.

Po posledním zvýšení 2T REPO sazby ČNB platné od 28.6.2018 se mění i výše úroku z prodlení z nezaplacené daně nebo zálohy na daň na 15,00 %, a to od 1.7.2018. ČNB letos (v roce 2018) zvýšila sazby již několikrát a do konce roku 2018 zvedne REPO sazbu pravděpodobně ještě jednou.

Na poslední chvíli?

Nenechávejte řešení této daně na poslední chvíli. Ideální je hned po zápisu a obdržení vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí nechat případ posoudit a připravit si potřebné dokumenty. Vyhnete se tak stresu i případným finančním sankcím.

Nabytá nemovitost se oceňuje ve stavu k datu účinnosti nabytí vlastnictví nemovité věci.

Eva Hamerníková, odhadce nemovitých věcí v Praze a okolí

Mohlo by vás zajímat:

Směrná hodnota v daňovém přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí 

Koupili jste nemovitost? Jak na daň z nemovitých věcí