Kupujete nemovitost? Směrná hodnota v daňovém přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí

Koupí bytu, domu, pozemku nebo jiných nemovitých věcí vzniká kupujícímu povinnost přiznat a zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí.  Povinnost je třeba splnit do konce 3.měsíce po převodu.

AKTUALIZACE:

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena 25.9.2020 se zpětnou účinností. Převody pozemků, staveb, jednotek bytů i nebytových prostor provedené vkladem do katastru nemovitostí od 1.12.2019 již nejsou předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Byla-li daň již zaplacena, lze požádat o její vrácení.  

Daň z nabytí nemovitých věcí je ve výši 4 % ze základu daně, kterým je sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota (vždy ta vyšší) snížená o uznatelný výdaj. Srovnávací daňová hodnota je odvozena ze směrné hodnoty nebo ze zjištěné ceny.

Zjištěná cena je cena stanovená znalcem v posudku znalce zpracovaném pro účel přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí podle zákona o oceňování majetku.

Více k dani z nemovitých věcí při koupi nemovitosti najdete v úvodním článku: „Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí… 2017„.

Co je směrná hodnota?

Ocenění směrnou hodnotou se provádí pouze pro potřeby zjištění základu daně z nabytí nemovitých věcí u nejběžnějších druhů nemovitých věcí, které se nejčastěji obchodují a umožňuje poplatníkům ušetřit výdaje na zajištění této daňové povinnosti. Kupující nemusí objednávat znalecký posudek, ušetří tak za posudek minimálně 3 tisíce korun.

Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v daném místě, ve srovnatelném časovém období při zohlednění druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení, stavebně technických parametrů nemovité věci. Technický postup jejího určení je specifikován ve Vyhlášce č. 419/2013 Sb. Ministerstva financí v aktuálním znění.

Obecně je určení směrné hodnoty  založeno na porovnání oceňované nemovité věci se srovnatelnými typy nemovitých věcí a jejich sjednanými cenami podle stanovených parametrů.

 Kdy lze určit směrnou hodnotu?

Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí č. 340/2013 Sb. v § 15  specifikuje nemovité věci, u kterých lze směrnou hodnotu určit. Jsou to:

• pozemek, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku, který tvoří s těmito stavbami funkční celek (pozemky určeny k užívání s uvedenou stavbou, např. pozemek zahrada u rodinného domu, ostatní plocha u stavby bytového domu)
• stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, pokud nejsou tyto stavby součástí pozemku (zpravidla mají jiného vlastníka) ani práva stavby, a u pozemku, který tvoří s těmito stavbami funkční celek
• jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než  garáž, sklep nebo komoru, a opět u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek (platí pro jednotky vzniklé podle NOZ i jednotky podle zrušeného zákona o vlastnictví bytu;)
• nemovité věci, které tvoří příslušenství k výše uvedeným nemovitým věcem (např. altánek, kůlna)
• pozemek bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby.

Směrnou hodnotu lze rovněž určit u vybraných zemědělských a lesních pozemků, kdy, na rozdíl od výše uvedených nemovitostí, směrná hodnota vychází výlučně z ceny určené podle BPEJ (bonitovaných půdně ekologických jednotek) u zemědělských pozemků, a ze základní ceny určené podle souborů lesních typů, pokud tyto zemědělské a lesní pozemky nejsou urbanizovány (např. jsou zastavěny nebo jsou určené k zastavění stavbou a pod.).

Kdy se směrná hodnota neurčuje?

Směrná hodnota se při koupi nebo směně neurčuje u:

• lesního pozemku s lesním porostem
• pozemku, který je vodní plochou
• stavby hromadné garáže a pozemku, jehož je tato stavba součástí
• nedokončené stavby nebo jednotky a u pozemku, jehož součástí je tato rozestavěná stavba nebo rozestavěná jednotka
• pozemku zatíženého právem stavby
• pozemku jehož součástí je kromě vybraných staveb i rozestavěná stavba a pozemek, který je s tímto pozemkem ve funkčním celku
• ostatních nemovitostí, např. hotel, penzion, budova pro obchod, gastronomii, dopravu, hala pro výrobu, distribuci, a pod.

Princip ocenění a názvosloví vychází z právních předpisů upravujících oceňování majetku – zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde lze nalézt mimo jiné i definici pojmů.

Jak to funguje v praxi?

Při ocenění směrnou hodnotou:

1. Poplatník daně, t.j. nabyvatel nemovité věci při úplatném nabytí koupí nebo směnou, poskytuje informace formou vyplnění relevantních příloh k daňovému přiznání k dani z nabytí,
2. Poplatník vyčíslí a zaplatí zálohu na daň ve výši 4 % ze sjednané ceny (kupní ceny),
3. Finanční úřad určí směrnou hodnotu na základě poskytnutých informací o nabyté nemovité věci,
4. Finanční úřad na základě směrné hodnoty spočítá srovnávací daňovou hodnotu, která je ve výši 75 % směrné hodnoty,
5. Finanční úřad srovnávací daňovou hodnotu porovná se sjednanou cenou (kupní cenou),
6. Finanční úřad spočítá a vyčíslí samotnou daň,
7. Finanční úřad porovná vyčíslenou daň se zálohou na daň tvrzenou poplatníkem daně v daňovém přiznání,
8. V případě, že srovnávací daňová hodnota je vyšší než sjednaná cena, finanční úřad doměří doplatek,
9. Poplatník obdrží platební výměr, který je splatný do 30 dnů.

Tady vás možná napadají další otázky…

Jak dlouho to trvá než se poplatník dozví jak dopadl?

Někdy to trvá týdny a někdy měsíce, kdy je poplatník v nejistotě, zda bude něco doplácet a případně kolik.

Je možné se této nejistotě vyhnout a zároveň ušetřit na znaleckém posudku?

Ano je to možné. Orientační výši směrné hodnoty lze spočítat na webu finanční správy nebo si nechat zpracovat ocenění směrnou hodnotou odhadcem, a podle výsledku se rozhodnout, zda použít směrnou hodnotu nebo zjištěnou cenu.

Na závěr

U většiny úplatných převodů lze směrnou hodnotu nabyté nemovité věci určit. Při použití směrné hodnoty není třeba znalecký posudek, ušetříte tak tisíce korun a hlavně čas. Zpracování posudku trvá někdy i 14 dní, je potřeba provést prohlídku oceňované nemovitosti znalcem.

Nenechávejte řešení této daně na poslední chvíli. Ideální je hned po zápisu a obdržení vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí si nechat případ posoudit a připravit si potřebné dokumenty.

Nabytá nemovitost se oceňuje ve stavu, v jakém se nacházela k datu účinnosti nabytí vlastnického práva k pozemku, stavbě, jednotce, právu stavby.

Eva Hamerníková, odhadce pro věci nemovité v Praze a okolí

Související:

Daň z nabytí nemovitých věcí 2017-2018

Daň z nemovitých věcí 2018